合同纠纷一案

最高人民法院民事裁定书

(xxx)最高法民申xxx号

再审申请人(一审原告、二审上诉人):xxx有限责任公司。

委托诉讼代理人：xxx律师事务所律师。

被申请人(一审被告、二审被上诉人):xxx

委托诉讼代理人：xxx律师事务所律师。

再审申请人xxx(以下简xxx)因与被中请人xxx房屋买实合同纠纷一案，不服吉林省高级人民法院(xxx)吉民终xxx号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

xxx申请再审称，1.一审判决程序违法。xxx一审超诉清求解除《商品房买实合同》,后根据一审法院的释明变更诉讼请求为撤销《商品房买实合同》,但一审判决驳回xxx的诉讼请求，剥寺了xxx主张原诉讼请求的权利。xxx并未要求法院确认双方《商品房买实合同》的有效性，一审判决认定《商品房买实合同》有效，明显超出xxx诉讼请求的范围。2.一审、二审法院对主要事实认定错误，缺乏证据证明。双方当事人之间仅有借款协议书，并不能由此确定xxx支付了完涉借款。一审、二审法院在未查明借贷关系是否属实的情况下，即判定案涉《商品房买实合同》有效并驳回xxx的诉讼请求，没有事实依据。3xxx并非借贷关系中的借款人，而是担保人。xxx与xxx签订的《商品房买实合同》是至新设定担保的行为，该合同约定将抵押物所有权转移为债权人所有，系法律明确规定禁止的流质条款。且案涉房屋已经出实给第三人，《商品房买实合同》因损害第三人利益，应为无效合同。4.《商品房买实合同》存在至大误解，合同价款远远低于实际市场销售价格，显失公平，具备法定撤销条件。5.《商品房买实合同》签订之前，案涉房已经出实且交付第三人占有使用，合同目的已经无法实现。且xxx在明知此情况下，仍与xxx签订《商品房买实合同》并办理备宾登记，存在恶度。6.宾涉房屋部分为拆迁补偿安置房屋并签有回迁协议，根据《最高人民法院关于审理商品房买实合同纠纷案件适用法律若千问题的解释》第七条的规定，回迁协议当然优先于案涉《商品房买实合同》。xxx依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再申。

xxx提交专见称，xxx的再审中请缺乏事实与法律依据，请求予以驳回。

本院经审查认为，本案的争议焦点是xxx主张撤销宪涉七份《商品房买实合同》,人民法院应否支持。

关于案涉七份《商品房买实合同》的效力问题。对合同效力的认定，同于人民法院依职权应当市查的范畴，并不同限于当事人的诉讼请求。本案系xxx公司与xxx基于此前的借款未受清偿，进而签订《商品房买实合同》达成以房抵债的合意，案涉《商品房买实合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。xxx主张一审法院认定《商品房买实合同》有效超出其诉讼请求范围，没有法律依据。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：   “下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者徽销：   (一)因重大误解订立的；(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、肋迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损喜方有权请求人民法院或者仲裁机构变更成者撤销。当事人清求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”本案一市中，xxx主张其因受汤东脾助迫签订案涉七份《商品房买实合同》并办理登记，案涉房是的市场价格明显高于《商品房买实合同》中约定的价格，双方当事人订立的房屋买实合同显失公平，请求解除案涉七份《商品房买实合同》。xxx以显失公平、受肋迫为由主张权利，而合同显失公平的法律救济集道是仅能请求人民法院予以变更或撤销，而非解除合同。因此，一审法院向xxx释明应变更其解除合同的诉讼德求为撤销合同，程序并不违法。显失公平系指一方利用对方处于危困状恋，缺乏判断能力等情形，致使双方在从事民事法律行为时权利义务明显有违公平的情形。认定合同是否构成显失公平时，应采用主观要件和客观要件相结合。xxx作为独立的商事主体，与自然人xxx相比，并不明显处于劣类地位，且xxx并无相关证据证明其与xxx签订《商品房买实合同》,系因受xxx欺诈、肋迫，而在违背其真实意思的情况下作出，虽然案涉的评估价值高于抵债价格，但也不直认定《商品房买实合同》显失公平。一审、二审判决认定《度品房买实合同》不存在可撤销的法定情形，未支持xxx的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。

关于xxx主张借贷关系不真实的问题。禁止反言原则道含于我国民法的基本原则诚信原则之中。即，若一方当事人因另一方当事人的陈述产生依赖，则另一方当事人不得否定其先前的陈述。xxx一审起诉称，其通过案外人xxx向xxx借款，xxx使用200万元并向xxx偿还本金30万元及按照双方约定支付了利息。xxx向本院申请再审中，又主张xxx并未支付借款，双方借贷关系不真实，与其在一审中陈述的事实相矛盾，明显违背诚信诉讼原则，本院不予采信。xxx在未清偿宪涉借款的博况下，与xxx签订《商品房买实合同》,属于债务到期后双方达成以房抵债合度，而非xxx主张的双方系再次签订了担保合同。此时，案涉房屋并非抵押物，故本案并不适用《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第五十七条规定的禁止流质条款。宾涉《商品房买实合同》依法成立并生效，对双方当事人均具有约束力，当事人应当按照约定尿行自己的义务，不得撞自变更或者解除。

关于xxx主张完涉《商品房买实合同》损害拆迁户和第三人利益应当认定无效的问题。本院在组织双方询问中了解到：经吉林省榆树市人民法院(xxx)吉xxx民初xxx号民事判决和吉林省长音市中级人民法院(xxx)吉xxx民终xxx号民事判决确认，案外人对案涉房是享有优先权；xxx已另案超诉塞城公司，要求解除完涉《商品房买实合同》、双倍返还购房款并赔偿损失共计1000余万元。本案一审、二审判决确认案涉《商品房买实合同》合法有效，并未损害案外人的权益，且案外人的利益已经上述生效民事判决优先予以保护。xxx作为房地产开发商，对自己手中的房屋信息应当是清楚的，其就案涉7套房屋通过“一房二实”获取不当利益的故意显而易见，也是产生包括本宾诉讼在内一系列诉讼的根源。xxx主张xxx明知案涉房是已经出实给第三人，仍愿意承担风险放弃此前14房屋的抵抨担保与其签订《商品房买实合同》,明显不符合常理，其主张xxx存有恶意不合返辑。鉴于xxx以合同目的已经不能实现而提超了新的诉讼，xxx与xxx之间的民间借贷、房屋买实合同纠纷可以通过另案处理。xxx继续对本案申请再审，无益于化解双方之间的矛盾纠纷，也不利于节约司法资源。xxx主张《商品房买实合同》因损害第三人利益应当认定无效，没有事实和法律依据，本院不予支持。

综上，xxx的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百妥四条第一款，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回吉林密城房地产综合开发有限表任公司的再审申请。